LA REFORMAS QUE TIENE QUE HACER PARA QUE SU PISO VALGA MAS SI LO VENDE O LO ALQUILA

Las reformas que tiene que hacer para que su piso valga más si lo vende o lo alquila

Las obras de mejora en la vivienda permiten elevar hasta un 30% el alquiler y un 20% el precio de venta.

Casi 1,6 millones de viviendas van a ser reformadas por sus propietarios este año en España, un 2,4% más que el año anterior. Y, para 2020, el pico y la pala entrarán en otras 34.180 casas más —hasta un total de 1.631.746 renovaciones—, según las proyecciones de la Asociación Nacional de Distribuidores de Cerámica y Materiales de Construcción (Andimac). Aunque las cifras no invitan a tirar cohetes, son bienvenidas en un país donde más de la mitad de los inmuebles supera los 50 años de antigüedad y hasta 2008 se ha edificado con muy poca calidad.

Que la compraventa y el alquiler de viviendas vayan como un tiro ha contagiado al sector de las reformas. Los propietarios se han embarcado en puestas a punto para aumentar el valor de sus pisos, tanto en venta como en alquiler. Las mejoras y reparaciones permiten a los propietarios obtener hasta un 30% más de renta, calcula Sebastián Molinero, secretario general de Andimac. En una ciudad como Madrid, pueden ingresar cada mes hasta 210 euros más por alquilar sus pisos (para una vivienda de 700 euros mensuales de renta). Y, en el caso de la venta, la revalorización de las viviendas reformadas está en torno al 20%, según la patronal. "Aumentar el valor de venta de la vivienda es uno de los principales motivos por los que los particu­lares acometen una reforma. Casi ocho de cada diez particulares creen que la renovación ha tenido un impacto positivo en el valor de su casa", según un estudio de la plataforma de reformas y diseño Houzz.

Ahora bien, para conseguir estas ganancias el propietario debe contratar mejoras que muevan un poco de polvo, no solo meros lavados de cara coloristas y efectistas. Las actuaciones que más se realizan son en baños, cocinas y ventanas. Son las más valoradas por compradores e inquilinos, que también aprecian las reformas asociadas al mayor confort y al ahorro energético. También son las obras más caras: cocinas y baños se llevan más del 49% del presupuesto total de una reforma integral. Así, el propietario puede gastar desde 5.425 euros que cuesta la reforma integral de un baño a los 5.743 euros que supone remodelar la cocina por completo. El desem­bolso es menor en dormitorios, recibidores o terrazas, cuyas mejoras cuestan en torno a 1.600 euros cada una. La factura de las obras en salones y comedores está en unos 3.500 euros de media.

Mano de obra

El coste de poner patas arriba la casa se mueve este año entre los 26.000 y 30.000 euros para un piso de unos 90 metros cuadrados, una factura que se ha encarecido por el alza de la mano de obra y la dificultad para encontrar profesionales. "El precio de las reformas en lo que llevamos de año ha aumentado un 23% respecto al mismo periodo del año pasado. El encarecimiento viene por la mano de obra, ya que la demanda del mercado supera la oferta. Por ejemplo, este mes el número de peticiones para instalar equipos de aire acondicionado ha subido. Encontrar un equipo es fácil, pero contratar un instalador para colocarlo esta misma semana es prácticamente imposible", dicen en el portal Habitissimo. El porcentaje de trabajos de reparación y reforma en los que se ha contratado a un profesional ha pasado del 29% en 2014 al 34% en la actualidad. "Cinco puntos que esconden una creciente preocupación por la calidad", dice Molinero.

El Plan Estatal de Vivienda 2018-2021 (que entró en vigor en marzo de 2018) ha marcado un antes y un después en el sector de las reformas: por primera vez contempla ayudas económicas para las obras que se hagan en el interior de las viviendas y no solo para la rehabilitación de edificios y zonas comunes. Desde entonces ha crecido el número de reformas realizadas por los propietarios españoles, que esperan recibir la subvención correspondiente lo antes posible. La cuantía máxima de la ayuda es de 3.000 euros por vivienda cuando son obras de conservación y hasta 8.000 euros si mejoran la accesibilidad.

En su momento, la patronal calculó que esta medida tan novedosa elevaría el gasto medio realizado por cada hogar, pero "la demora en la firma de los convenios entre el Ministerio de Fomento y cada comunidad autónoma restó medio punto porcentual al potencial de crecimiento del 4,5%, por lo que cada hogar acabó gastando al final en 2018 unos 677 euros en reformas" —frente a los 681 euros esperados—. "Ha reducido en 120 millones de euros el gasto de los hogares españoles en reformas", precisa Molinero.

Algunas comunidades como la valenciana, Madrid, Cantabria y La Rioja han sacado las convocatorias de las ayudas. Otras se encuentran en fase de tramitación. En el caso de Madrid, por ejemplo, "los propietarios están pidiendo ahora las subvenciones y tienen hasta julio para hacerlo", indican en la Federación Regional de Asociaciones de Vecinos de Madrid (Fravm). El plazo de presentación de las solicitudes es del 25 de mayo al 24 de julio.

A pesar de los avances anuales, el mercado de las reformas sigue siendo el patito feo del sector. Apenas se reforman 4 de cada 100 viviendas y los españoles solo invierten en obras el 1,5% del presupuesto familiar.

En cuanto se forme el nuevo Gobierno la patronal quiere sentarse con el titular del Ministerio de Fomento para fijar una política de apoyo a los ciudadanos para rehabilitar y reformar. Pretenden recuperar la deducción en el ­IRPF, que tendría unos 270.000 beneficiarios que podrían deducirse en torno a 100 millones de euros por reformar sus viviendas habituales. O rebajar al 10% el IVA de los materiales de construcción. Y así hasta 10 medidas. "La actividad de obra nueva está cerca de su techo y cuando vengan tiempos que requieran políticas contracíclicas en edificación, la rehabilitación y la reforma serán pilares fundamentales. Una mala o nula planificación previa no solo tiene consecuencias muy negativas en materia de empleo, sino también como mecanismo de prevención ante entornos económicos no favorables", dice Molinero.

¿Ampliar hipoteca o préstamo personal?

La mayoría de las reformas se pagan con ahorros. Pero hay quien no cuenta con este colchón y tiene que recurrir a ampliar la hipoteca o pedir un préstamo personal. "Ampliar la hipoteca para reformar una casa se considera más barato que pedir un préstamo personal, ya que el interés que se aplica es más bajo. Sin embargo, en algunos casos, contratar un crédito puede salir a cuenta, sobre todo si este tiene un importe relativamente bajo y se puede devolver rápidamente", indica Miquel Riera, experto en hipotecas y créditos de Help­MyCash, portal financiero.
Y pone un ejemplo: necesitamos 10.000 euros para reformar alguna parte de la casa y nos quedan 15 años para terminar de pagar una hipoteca con un interés del 1% y un capital pendiente de 80.000 euros. Por esos 10.000 euros de más pagaremos unos 772,92 euros en intereses. Y si el préstamo hipotecario tiene una comisión por novación del 0,5%, hay que pagar 400 euros. La operación cuesta 1.172 euros, sin contar los posibles gastos de formalización.
En cambio, si pedimos un préstamo personal de 10.000 euros a devolver en tres años y con un interés del 6% (sin comisiones), pagaremos 951,88 euros en intereses. En este hipotético caso, la contratación de un crédito para financiar la reforma nos habría ahorrado más de 200 euros a la larga. No se puede decir que una opción sea siempre mejor que la otra. "Hay que hacer números", indica Riera.
TODO HA SUBIDO MENOS SUELDOD Y PENSIONES.SI LO ALQUILA LO PUEDE PERDER TODO AL NO PAGARLE.