EL BANCO SÓLO PODRÁ EJECUTAR LA HIPOTECA SI EL CLIENTE IMPAGA ENTRE 12 Y 15 CUOTAS.

El banco solo podrá ejecutar la hipoteca si el cliente impaga entre 12 y 15 cuotas.

La nueva ley de crédito inmobiliario eleva los umbrales para que se pueda iniciar el proceso que acaba en un desahucio.

Los partidos políticos han acordado este martes un aumento sustancial de las cantidades impagadas necesarias para que se pueda iniciar el procedimiento de ejecución de la hipoteca que acaba, en última instancia, con el desahucio. En lugar de dejar de pagar tres cuotas, harán falta que se hayan impagado entre 12 y 15 mensualidades para que dé comienzo lo que en la jerga se conoce como el vencimiento anticipado del préstamo. Los grupos del Congreso lo han consensuado en el texto de la que será la nueva ley de crédito inmobiliario. Esta legislación todavía tiene que votarse en el pleno y aprobarse en el Senado.   

En la actualidad el umbral de impago se sitúa en las tres cuotas morosas. Sin embargo, el Tribunal de Justicia de la UE ya determinó que la cantidad impagada debía ser bastante más importante para que se pudiese empezar una ejecución de la hipoteca. El proyecto que el entonces ministro Luis de Guindos llevó al Congreso a finales de 2017 obligaba a que solo se pudiese comenzar la ejecución con un impago de nueve cuotas o del 2% del principal del crédito durante la primera mitad de la vida del préstamo. Y en la segunda mitad de vida el impago tenía que ascender a 12 mensualidades o el 4% del valor de la hipoteca. Ahora los grupos políticos han pactado que las cantidades suban bastante: en la primera mitad el impago tendrá que ser del 3% del préstamo o de 12 cuotas; y en la segunda mitad del 7% o 15 cuotas.

En cualquier caso, estas cifras están pendientes de una sentencia del Tribunal de la UE. Pero aun así los analistas consultados consideran que estos umbrales de impago se verán refrendados por el dictamen de la Corte de Luxemburgo. Cosa distinta será la opinión de los bancos. Fuentes del sector financiero advierten de que esta norma está siendo de las más restrictivas de Europa y que, junto a otras medidas ya anunciadas como obligar a los bancos a pagar el impuesto hipotecario, se traducirá en unas mayores dificultades para mantener el flujo del crédito como funcionaba hasta ahora.

"Lo importante es dar seguridad jurídica y que el hipotecado sepa cuánto tiempo puede retrasarse sin llegar a perder la vivienda. Si bien lo deseable habría sido contar con un estudio de impacto económico en lugar de entrar en un carrera política a ver quién consigue alargar más el plazo. El préstamo hipotecario debe ser equilibrado y sostenible”, explica Fernando Zunzunegui, abogado experto en asuntos financieros.

Intereses de demora más baratos

Otro problema habitual en las hipotecas era el interés de demora, que antes era el que pactaban las partes y era habitual que llegase hasta el 25%. Semejantes tipos fueron juzgados excesivos por el Supremo. Este destacó que no se debía superar el 2% de recargo sobre el tipo ya contratado. Y el tribunal europeo lo ha corroborado a falta de una norma específica. Sin embargo, Guindos lo fijó en tres veces el interés oficial del dinero. Esto es: un 9% en la actualidad. Los diputados han estimado que esto podría ser excesivo. Sobre todo si el tipo oficial subía cuando el BCE repuntase los tipos de interés. Así que PP, PSOE y PDeCAT han cambiado la penalización y la ha dejado en el tipo contratado más un recargo del 3%. Ciudadanos en este punto ha votado en contra porque defendía un recargo de solo el 2% como decía el Supremo. Y Podemos también lo ha rechazado.

Por otra parte, la nueva ley declara nulos todos los productos vinculados a la hipoteca que no se ciñan a los criterios del Banco de España y siempre que quede demostrado que beneficia al cliente hipotecario. Sin embargo, sí que se deja la puerta abierta a los seguros de crédito, los seguros de daño o a otros productos que sirvan de soporte o garantía para el crédito. Es decir, una cuenta bancaria que serviría para el pago de la hipoteca o un producto de inversión que sea a la vez una garantía del préstamo. También se permiten las ventas combinadas, en las que se tiene que presentar por separado cada producto con sus precios y se pueden sustituir algunos por otros que ofrezca la competencia. Es decir, el cliente puede aceptar lo que quiera del paquete que le pone sobre la mesa la entidad.

Entre otras cosas, la nueva ley prohíbe las clausulas suelo, que ya habían sido declaradas abusivas por los tribunales. Y obliga a los bancos a adoptar el código de buenas prácticas con todas las hipotecas concedidas. Este fue diseñado para que haya alternativas viables al desahucio. Hasta ahora solo se aplicaba a los préstamos anteriores a 2012. Además, esta legislación exigirá a las entidades que examinen la solvencia del prestatario antes de dar el crédito. Si bien todavía no se ha decidido poner una sanción por incumplirlo y se ha dejado en una enmienda viva para su posterior discusión. Tampoco se ha regulado la nueva autoridad que proteja al cliente hipotecario porque todavía hay que dilucidar su encaje en el engranaje supervisor.

Tras la polémica del impuesto de actos jurídicos documentados, esta ley clarifica el reparto de gastos de la hipoteca y estipula que los clientes no tendrán que desembolsar ningún coste salvo la tasación. Tal y como ya lo dejó Guindos, se abarata el reembolso anticipado de la hipoteca, se facilita el cambio del tipo variable al fijo y se hace que notarios y registradores impidan la inclusión de cualquier cláusula declarada abusiva según figure en un registro de sentencias ya creado. El notario tendrá que explicar al hipotecado las condiciones del préstamo y este tendrá que firmar de su puño y letra que lo entiende, incluyendo simulaciones de la evolución de los tipos en los contrato a interés variable.

YA SE ENCARGARÁ EL BANCO DE COBRARLE AL CLIENTE EL RIESGO DEL IMPAGO EN LA HIPOTECA.